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Comentario a la iniciativa de reforma al Código Civil en materia de arrendamiento en la Ciudad de México

Civil Derechos Humanos Inmobiliario

Iniciativa con proyecto de decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones del Código Civil para la Ciudad de México en materia de arrendamiento, para garantizar el derecho a la vivienda frente a la pandemia.

La iniciativa presentada por las Diputadas Martha Ávila Ventura y Valentina Batres Guadarrama, mediante la cual se pretende modificar el Código Civil para la Ciudad de México, en materia de arrendamiento, haciendo una interpretación errónea del derecho humano a la vivienda, considera que son los arrendadores (dueños de un inmueble) quienes tienen la obligación de subsidiar las necesidades de sus inquilinos, proponiendo se generen una serie de cambios tomando como estandarte el momento de pandemia por el que estamos atravesando, para aplicar dichas modificaciones a favor de los inquilinos.

Esta propuesta, que presenta una interpretación equivocada de un derecho humano a la vivienda y se apoya en la asequibilidad, denota el desconocimiento de nuestro derecho civil, puesto que violenta la teoría del contrato, la autonomía de la voluntad, la propiedad privada, y pretende trasladar una obligación del Estado hacia el gobernado propietario de  un inmueble en la Ciudad de México.

La iniciativa es más una acción política, que legal, y es en el aspecto normativo, en donde se contrapone con lo establecido en nuestra legislación,  ya que el Estado Mexicano estaría trasladando  sus obligaciones con respecto a la vivienda, contenida en el artículo 4º Constitucional a los particulares propietarios de bienes inmuebles de la Ciudad de México; afectando el patrimonio y violentando el derecho fundamental a la propiedad privada, reconocido en los artículos 14, 16 y 27 de nuestra Constitución Federal, y el artículo 21.2 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.

Es el Estado, y no los propietarios de los inmuebles, el que debe otorgar a los arrendatarios las alternativas para que estos ejerzan su derecho a la vivienda, aplicando recursos del erario, creando seguros de desempleo, dando apoyo para el pago de rentas, o proporcionando viviendas de carácter social sin afectar los derechos de los arrendadores.

El contrato es un instrumento que cuenta con autonomía de la voluntad, es nominado, bilateral y oneroso, en el que ambas partes tienen obligaciones reciprocas. Si una de las partes no cumple con su obligación, que la mayoría de las ocasiones es el inquilino, la otra parte no tiene obligación de seguir proporcionándole la vivienda o viceversa.

Lo que se observa en la exposición de motivos  es que La Coalición Internacional para el Hábitat, Oficina para América Latina (HIC-AL), el Movimiento Urbano Popular, 06000 Plataforma Vecinal y Observatorio de la Colonia Juárez, la Red de desalojos de la Ciudad de México, así como Miguel Aguas y Carlos Escoffié, activistas en derecho a la vivienda, hicieron llegar, una “SUGERENCIA DE INICIATIVA PRESENTADA POR ORGANIZACIONES SOCIALES, CIVILES Y ACTIVISTAS. Totalmente hecha a su favor y que encontró eco en las dos diputadas antes señaladas, en donde la pregunta es: qué tiene que ver el objeto o fin  de estos grupos con la pandemia o caso fortuito que estamos atravesando.

Dicha iniciativa quedaría como sigue:

ÚNICO.- Se REFORMA el artículo 2398, párrafo segundo; y SE ADICIONAN un párrafo segundo, recorriéndose los subsecuentes en su orden al artículo 2398, los párrafos segundo y tercero al artículo 2406; y los artículos 2406 Bis, 2425 Bis y 2431 Bis, todos al Código Civil para la Ciudad de México. (Ver decreto).[1]

Como se podrá leer en el documento que se menciona con anterioridad en este escrito, dicho propuesta carece de técnica jurídica, ignora por completo la Teoría General del Contrato y la Autonomía de la Voluntad, violenta las garantías de los arrendadores contenidas en nuestra Constitución Federal, claro está que por la misma razón existen salidas y soluciones, que la misma legislación nos proporciona, pero no hay necesidad de llegar a los extremos del amparo, o renunciar al fuero que nos corresponde, generar conflictos y echar a andar todo el aparato judicial, cuando en nuestra legislación está contemplada la situación extraordinaria en dicha materia, es decir existe en el Código Civil de la Ciudad de México, el Federal y los ordenamientos Civiles de las demás entidades federativas, la posibilidad de que se reduzcan los montos de la renta, si así lo solicita el inquilino.

 Es a través de convenios específicos mediante los cuales las partes del contrato de arrendamiento pueden pactar nuevas condiciones del mismo, considerando las circunstancias que afectan transitoriamente a uno de los contratantes.

Situación que es excepcional y totalmente diferente a que el Estado responsabilice de sus cargas al particular. Este ajuste, lo han hecho cientos de propietarios en la actual situación económica que vivimos debido al virus Covid-19. Pero esta prerrogativa, lo mismo que el contrato depende de la voluntad de las partes, no puede ser una carga impuesta por las autoridades o por la legislación, pues eso implicaría la desnaturalización de uno de los instrumentos jurídicos básicos de nuestra vida económica: el contrato.

Un contrato puede tener en sus cláusulas penas convencionales, y carecer de depósito; o viceversa, se puede pactar el pago de un depósito y no estipular penas convencionales, pues se trata de figuras jurídicas distintas.

De prosperar esta iniciativa, tal vez sí beneficie a los grupos sociales que la solicitaron, pero al gobernado que solo desea de manera pacífica rentar un inmueble en la Ciudad de México, en realidad lo van a perjudicar gravemente, debido a que en adelante, para el arrendador será un riesgo altísimo rentar su propiedad, estará exponiendo de manera exagerada la pérdida temporal del usufructo de su inmueble y se arriesga a sufrir daños patrimonial severo, ya que como viene la propuesta es un retroceso, que puede caer en el absurdo de regresar a las rentas congeladas en nombre de la asequibilidad, no es más que una manera errónea de tratar de aplicar un derecho humano a la vivienda el caso que nos ocupa.

La única forma de que el arrendador afronte ese riesgo, en relación a un análisis financiero, será el incrementar de manera sustancial la renta de su inmueble, para que al momento de enfrentar la controversia con el inquilino no se vea tan afectado en su patrimonio y economía, así que las personas que en adelante deseen rentar, deberán pagar un precio muy alto por la validación de una iniciativa innecesaria y mal interpretada.

Es por estos y otros motivos que se desprenden de la iniciativa presentada por las diputadas señaladas, que es preciso que todos nos expresemos para salvaguardar los logros que como sociedad hemos adquirido a través del tiempo, y de ser posible que se considere desechar definitivamente dicha propuesta.

Constitución Política Mexicana.

Código Civil de la Ciudad de México.

Convención Americana sobre Derechos Humanos.


[1] Decreto 320/2020 de fecha 29 de marzo del 2020. Disponible en. https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/227247/20200329

mariadelosangeles
Autor: Dra. María de los Ángeles Martínez Tinajero
Licenciado en Derecho por el Instituto Universitario Interamericano. Cédula Profesional: 09578355
Maestría en Amparo por la Universidad del Distrito Federal UDF. Cédula Profesional: 11514307
Doctorado en Derecho y Ciencias Jurídicas por la Universidad del Distrito Federal UDF. Reg. Constancia 19-1/1075/19 (Grado en trámite)
Posdoctorado en Derecho y Ciencias Jurídicas por la Universidad del Distrito Federal UDF. Oficio Número UDF-SM/DA-l/0130/19

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