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La escrituración en remate judicial

Inmobiliario

La Escritura Pública de adjudicación no constituye un requisito previo para que se ponga al adjudicatario en posesión del bien inmueble en un remate judicial.

Una vez celebrada la subasta judicial, cuyo objeto es la adquisición de un bien inmueble,  uno de los asuntos que puede generar polémica es el cuándo se ha de considerar que se adquiere la propiedad por quien resulta adjudicatario.

En nuestro derecho  para la transmisión y adquisición de la propiedad, rige la teoría de origen romano del título y el modo, en donde es necesario que se den ambos requisitos para que el negocio jurídico quede perfeccionado y esta se utiliza en los contratos de compra venta; pero, esta teoría tiene sus excepciones, como lo son la usucapión y desde luego en el remate judicial o lo que algunos conocen como remate bancario.

De esta manera, aunque anteriormente existían posturas contradictorias, en la actualidad, tanto la doctrina como la jurisprudencia, consideran de forma mayoritaria que, cuando estamos ante una transmisión de un bien inmueble derivado de una subasta judicial, la escrituración no constituye un requisito previo para que se ponga al postor en posesión del bien inmueble rematado. Esto se sustenta con el criterio de la Suprema Corte plasmado en su Jurisprudencia Civil No. 2020313 de la Décima época.[1]

Al haberse analizado en conjunto lo establecido en los artículos 525, 582, 589 y 590 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, así como los artículos 574 y 575 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco,[2] correlacionado con la teoría, la sana crítica y las máximas de la experiencia, se llega a concluir y se deja en claro que no existe prohibición legal de entregar el bien inmueble adjudicado en el juicio, previamente a la expedición de la escritura correspondiente.

Toda vez que la adjudicación por remate judicial se perfecciona con el pago del precio, el ejecutado pierde la propiedad del bien, la cual es adquirida por el adjudicatario, de manera que el hecho de que la venta no conste en escritura no le puede parar perjuicio al comprador judicial, pues su derecho no deriva ni se constituye a partir de que se otorgue la escritura de adjudicación, sino que surge de la venta misma, cuando se perfecciona en el momento en que el adjudicado hace el pago total del precio, momento en que adquiere plenamente la propiedad del inmueble, aun cuando ésta no conste en escritura pública, pero si en juzgado.

Porque las ventas judiciales son procedimientos de ejecución forzada que tienen lugar cuando el obligado no satisface voluntariamente su obligación, después de haber sido condenado al cumplimiento en una sentencia que ha causado ejecutoria; el remate judicial es una venta de bienes mediante un procedimiento de subasta pública, que culmina normalmente con la adjudicación de las cosas rematadas al mejor postor y con el pago al acreedor, con el producto de la venta. En este sentido, la actuación judicial autónoma denominada adjudicación es una etapa del remate, mediante la cual se adjudica el bien a favor del acreedor o ejecutante, pues constituye una determinación que establece un derecho sustantivo de propiedad a favor del adjudicatario. En la medida en que jurídicamente con ese acto se actualiza la incorporación de la cosa rematada al patrimonio del adjudicatario, pero la eficacia de la venta judicial, a diferencia de cualquier otra venta, está condicionada a que el postor consigne el precio total del remate, pues a partir de ese momento la venta judicial es perfecta y, por ende, obligatoria, tan es así que después de ello el deudor está obligado a firmar la escritura correspondiente, entregando además los títulos de propiedad y el bien rematado, lo que debe acontecer aun ante su rebeldía, ya que de darse el caso, el juzgador está obligado a firmar la escritura correspondiente y dictar las medidas que procedan a fin de entregar al comprador judicial el bien adjudicado. De ahí que aunque la venta judicial debe formalizarse a través de la escritura pública correspondiente y, por orden lógico, primero se debería proceder a la escrituración y entrega de los títulos de propiedad, para que después se ponga en posesión del adjudicatario el bien rematado, nada impide que primero se le ponga en posesión y después se firme la escritura correspondiente, Por tanto, la formalización de la escritura de adjudicación no constituye una restricción al derecho de posesión contenido como uno de los atributos de la propiedad, por lo que no hay razón para negar al adjudicatario el derecho a disfrutar la posesión útil de su derecho real de propiedad adquirido en una venta judicial perfecta.

Para llegar a esta conclusión nuestro sistema jurídico pasó por varias etapas y durante años se mantuvo un criterio diferente, pero como todo en derecho evoluciona junto con la sociedad y es perfectible, La Suprema Corte de Justicia de la Nación se ha pronunciado y ha emitido su resolución.

Decisión que en la práctica muestra ser acertada, ya que la ejecución de sentencia en un remate judicial,  hablando en repercusiones económicas, es un momento complicado para el actor, debido a que debe solventar gastos procesales considerables, como avalúos, -algunas veces terminando por pagar hasta los avalúos del deudor-, dictámenes periciales, dictámenes contables, edictos, el trámite de lanzamiento que es bastante oneroso, los honorarios del abogado, además de las consecuencias patrimoniales que por razón de tiempo siguen repercutiendo contra el acreedor, situación que suele paralizar la ejecución.

Esta situación de retraso en el logro de la posesión, aunado a los prolongados tiempos de escrituración que ocupan los notarios en escritura judicial, solo beneficiaba al deudor, que ejercía cualquier tipo de recurso con la finalidad de retrasar la aplicación de la justicia, pero no solo era suspender la ejecución de sentencia, al mismo tiempo echaba a andar todo el sistema jurídico ingresando recursos que solo desgastan a la Institución y afectan directamente al sistema jurídico mexicano.

Al adjudicado, a pesar de haber realizado una compra legal en subasta judicial y haber pagado el precio de lo pactado, se le imponía primero la obligación de escriturar antes de tomar posesión del inmueble que compro, es entonces que surge la controversia ya que si en realidad la celebración del remate es un mandato judicial, que se realiza con sus formalidades, frente al mandante de esa resolución, se cumple con el pago de lo pactado, -momento en el que el deudor pierde la posesión del inmueble que dio en garantía de su deuda-, no existe razón que impida que el postor ahora dueño de la finca, ejerza su facultad de ejecutar la sentencia dictada por el mismo mandatario, y pueda continuar con su trámite de desalojo,  toma de posesión del inmueble que le fue adjudicado en subasta judicial, para con posterioridad y una vez que este en posesión de la finca pueda realizar su trámite de escrituración.

Es por lo anteriormente señalado, la importancia de esta jurisprudencia, que en resumen trae a nuestro sistema jurídico una mejor impartición de justicia y economía procesal.

Epoca: Dècima.  Registro: 2020313

Instancia: Primera Sala Tipo de Tesis: Jurisprudencia Fuente: Seminario Judicial de la Federación Publlicación: viernes 12 de julio de 2019.

Materia: CivilTesis: 1ª./J.37/2019 (10ª)


[1] Época: Decima Registro: 2020313. Instancia: Primera Sala. Tipo de Tesis: Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Publicación: viernes 12 de julio de 2019 10:19 h. Materia (Civil) Tesis 1ª./J.37/2019 (10ª).

[2] Código de Procedimientos Civiles de la Ciudad de México y Código de Procedimientos Civiles de la Ciudad de Puebla.

Autor: Dra. María de los Ángeles Martínez Tinajero
Licenciado en Derecho por el Instituto Universitario Interamericano. Cédula Profesional: 09578355
Maestría en Amparo por la Universidad del Distrito Federal UDF. Cédula Profesional: 11514307
Doctorado en Derecho y Ciencias Jurídicas por la Universidad del Distrito Federal UDF. Reg. Constancia 19-1/1075/19 (Grado en trámite)
Posdoctorado en Derecho y Ciencias Jurídicas por la Universidad del Distrito Federal UDF. Oficio Número UDF-SM/DA-l/0130/19

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