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La Hipoteca Inversa, exclusiva de adultos mayores en la Ciudad de México

Inmobiliario

La Hipoteca Inversa es un producto financiero, destinado a un grupo específico, se utiliza en diferentes países siendo algunos de los principales Inglaterra, Estados Unidos de América,  España, y otros.  Consiste en que una institución financiera o crediticia autorizada por el Estado, transforma los activos inmobiliarios -casas- en liquidez, sin necesidad de venderlos. Es un crédito destinado a los Adultos Mayores con garantía inmobiliaria, en donde el adulto mayor que cuenta con una vivienda propia y libre de gravamen recibe del banco en parcialidades o en una sola exhibición una cantidad de dinero, que se garantiza con el valor de la vivienda, respetando la propiedad del titular hasta su muerte.

Al contrario de la hipoteca tradicional, en la Hipoteca Inversa, el adulto no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses, sino que la deuda de la hipoteca inversa queda aplazada al fallecimiento del titular y de su beneficiario que debe ser mayor de 60 años. Los herederos del titular deben restituir el crédito, vender la propiedad o permitir que la entidad ejecute[1] la hipoteca. (Ortíz, 2013, pág. 216)

Las Naciones Unidas, considera anciano a toda persona mayor de 65 años (países desarrollados) y de 60 años (países en vías de desarrollo).  Las personas de 60 a 74 años son de edad avanzada, de 75 a 90 años son ancianas y mayores de 90 años son grandes viejos.

 Las hipotecas inversas se han venido constituyendo en otros países como una alternativa para generar flujos de ingresos líquidos durante la etapa de jubilación o en sustitución de un plan de pensión por retiro, por lo mismo, es conveniente estudiar las implicaciones legales que conlleva ya que, aunque a un ritmo diferente, el tamaño de la población de 60 y más años también en términos absolutos ha aumentado de manera sostenida.

En 1930, en México la población de adultos mayores era inferior al millón de personas, esto es, 5.3% de la población total. El Censo de Población y Vivienda 2010 en México, contabilizó 10.1 millones de adultos mayores lo que representa 9.0% de la población total. (INEGI, 2010). La presente ley pretende aportar una solución a la realidad que vive este grupo vulnerable.
En 2014, La Organización Mundial de la Salud, informó que la expectativa de vida ha crecido de forma generalizada desde 1990. También informa que las mujeres tienen una vida más prolongada que los hombres, cualquiera que sea la zona del mundo. Al presentarse este fenómeno demográfico, es obligación del Estado pensar en alternativas o previsiones para el problema pensionario al que se enfrentará en poco tiempo, el programa pensionario en México que esta crisis (OMS, 2014)

La hipoteca inversa llega a México, primero al Estado de México en el año 2013, y posteriormente, surge la reforma legislativa al Código Civil de la Ciudad de México, el día 27 de mayo del año 2017, el Diputado José Manuel Delgadillo Moreno, presentó ante el Pleno, a nombre propio y de los diputados integrantes del grupo parlamentario del Partido Acción Nacional, la Iniciativa con proyecto de Decreto por el que se adiciono el Capítulo III Bis, al Título Decimoquinto del Código Civil para el Distrito Federal, del artículo 2939 Bis, al 2939 once bajo la denominación de “HIPOTECA INVERSA”. Con fecha 28 de septiembre de 2016 se presentó y se aprobó en el Pleno de la Asamblea Legislativa, el dictamen de la iniciativa en comento, y en esa misma fecha mediante oficio MDPPSOSA]CSP/312/2016 signado por el Diputado Leonel Luna Estrada Presidente de la Mesa Directiva se remitió al Jefe de Gobierno de la Ciudad de México, Dr. Miguel Ángel Mancera Espinoza, el decreto por el que se adicionaron diversas disposiciones del Código Civil para el Distrito Federal a efecto de que fuese promulgado y publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal y para su mayor difusión en el Diario Oficial de la Federación, el original de dicho decreto. Dicha reforma está contenida en el Código Civil para la Ciudad de México, en su Capítulo III Bis, al Título Decimoquinto del Código Civil para el Distrito Federal, bajo la denominación de “HIPOTECA INVERSA” artículo 2939 Bis al once. (Código Civil de la Ciudad de México, 2019).

En este momento la única regulación con la que cuenta la Hipoteca Inversa en la Ciudad de México es el artículo 2939 Bis al Once, del Código Civil de la CDMX.  Esta regulación está vinculada con otras figuras jurídicas, contenidas en el marco legal mexicano, que afectan directamente la ejecución de hipoteca. Por tanto el producto necesita difundirse, explicarse y también terminar de regularse ya que, es un buen comienzo lo ya plasmado en el Código Civil de la entidad, y necesariamente en el transcurso de la aplicación del producto, irán surgiendo de manera natural las acciones que no han sido consideradas, debido a que somos un país diferente a los que sirvieron de modelo a los legisladores para establecer las bases esta hipoteca; por lo tanto, se deberá ajustar el producto de acuerdo a las necesidades de nuestra sociedad.

Los datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía, nos da pauta para calcular la potencialidad del producto, además de que el bien raíz, siempre ha sido una de las mejores inversiones de nuestro país, recordemos que el producto va encaminado a afrontar el problema de pensiones que se avecina. Es por ello que en este momento, corresponde a los legisladores hacerse de mecanismos alternos, previniendo dicha situación. La Hipoteca Inversa en México, aún cuenta con deficiencias de regulación, que en principio no la hace atractiva para las entidades financieras, además de ser un producto complicado puesto que tiene que ver con leyes, finanzas, aspectos culturales como lo es la costumbre en México de heredar; pero, existe un factor que vale la pena considerar, ya que sería una excelente oportunidad para regresar a esos adultos mayores al mercado económico activo.

Dada la complejidad que enfrenta la hipoteca tradicional, y que conllevaría la misma, se percibe como posible solución para simplificar a la hipoteca inversa, una regulación especial, que si bien estará rompiendo con la estructura jurídica tradicional, por otro lado estará dando fuerza al Contrato, apoyado en una regulación especial; y es una solución viable ya que como se ha demostrado, en México contamos con regulaciones especiales, que nos ayudan a salir de los problemas jurídicos “especiales” cuando los hay; y que necesariamente se les debe dar otro tratamiento, y ese, es el caso que nos ocupa.

Los ejemplos de otros países, nos indican que  la adjudicación directa, o la ejecución extrajudicial, sustentada por una legislación adecuada y el apoyo de un buen contrato, serán una  solución, y el producto será viable y muy favorable para los adultos mayores que cuentan con un inmueble en la Ciudad de México.

La  iniciativa y el camino esta trazado, sin embargo falta complementar ese artículo 2939 Bis, que si bien se simplificaría bastante con la adjudicación directa, o la ejecución extrajudicial, aún tiene lagunas legales, que deben cubrirse antes de que se puedan otorgar las primeras Hipotecas Inversas y llegar a convencer a los involucrados en este negocio. De acuerdo con la opinión de los especialistas el producto es viable, a pesar de estar sujeta a una gran regulación que tiene que ver con prácticamente todas las áreas del derecho, es decir, civil, familiar, penal, mercantil, y social. Pero con la regulación especial se solucionara y desde luego, que cambiara la forma en que las familias, el Estado y hasta las instituciones financieras, trataran a sus adultos mayores.


[1] Ejecución de la hipoteca. En México la ejecución de la hipoteca es un procedimiento ejecutivo, mediante el cual el acreedor del crédito tiene derecho a perseguir el bien hipotecado, es decir es un juicio civil que, aunque el código sustantivo dice que es sencillo y rápido, en realidad no lo es, la razón es que aprovechando los supuestos legales en los que se cae durante el procedimiento, la recuperación del bien puede tardar años.

Autor: Dra. María de los Ángeles Martínez Tinajero
Licenciado en Derecho por el Instituto Universitario Interamericano. Cédula Profesional: 09578355
Maestría en Amparo por la Universidad del Distrito Federal UDF. Cédula Profesional: 11514307
Doctorado en Derecho y Ciencias Jurídicas por la Universidad del Distrito Federal UDF. Reg. Constancia 19-1/1075/19 (Grado en trámite)
Posdoctorado en Derecho y Ciencias Jurídicas por la Universidad del Distrito Federal UDF. Oficio Número UDF-SM/DA-l/0130/19

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